Devon P2P Erfahrungen: 15,24 % im Nachrang

Was Devon Anlegern bietet

Bei Devon fängt alles bei 1.000 Euro an, und die Zinsuhr läuft ab dem Tag, an dem das Geld in einem Projekt steckt. Hinter der Plattform steht ein Immobilienentwickler mit Sitz in Tallinn. Du stellst Geld für Projekte einer lettischen Unternehmensgruppe bereit, der MJL Enterprises, und bekommst dafür Zinsen, die jeden Tag auf deinem Konto landen.

Auf der Seite „For Lenders“ beschreibt Devon vier Funktionen:

• •Daily Returns. „Start earning from day one with daily interest payments.“ Die Zinsen laufen ab dem ersten Tag und werden täglich gutgeschrieben.
• •Compounding. „Keep it ON to accelerate growth or switch it OFF to receive interest daily.“ Du entscheidest also selbst, ob die täglichen Zinsen wieder mitarbeiten oder ausgezahlt werden.
• •Early exit. Die Möglichkeit, eine vollständige oder teilweise vorzeitige Rückzahlung zu beantragen.
• •Loyalty Rewards. Zusatzvorteile ab bestimmten Portfoliogrößen. Die Stufen und die Höhe veröffentlicht Devon außerhalb des Kundenkontos nicht.

Registrieren kann sich laut derselben Seite, wer mindestens 18 Jahre alt und Staatsangehöriger eines EWR-Landes ist. Der Nutzervertrag führt in Ziffer 2.1.3 eine lange Liste ausgeschlossener Staatsangehörigkeiten und Jurisdiktionen, unter anderem Kroatien, Türkei, Ukraine, USA, Indien, Brasilien und Mexiko. Deutschland steht nicht darauf. Die Plattform und ihre Rechtsdokumente gibt es nur auf Englisch, eine deutsche Sprachversion führt Devon nicht.

Wie das Ganze in der Praxis aussieht, zeigen wir im Video. Devon hat die Produktion dieses Videos unterstützt.

Seit der Aufnahme hat sich eine Zahl bewegt, und zwar nach oben. Im Video ist von bis zu 14 Prozent die Rede, Devons eigener Monatsbericht für Juli 2026 nennt dagegen 15,24 Prozent Durchschnittszins. Die Konditionen des einzelnen Projekts legt Devon nach Ziffer 9.2.2 je Loan Request fest, im Konto stehen sie also pro Projekt. Öffentlich veröffentlicht Devon davon nur einzelne Angaben in den Monatsberichten, etwa den Fälligkeitstermin von Barona 92 im Juni-Bericht.

Die Zinsen, die Devon selbst berichtet

Weder die Startseite noch die Seite „For Lenders“ nennen einen Zinssatz. Devon wirbt dort mit ganz anderen Werten, nämlich „30+ Years of Experience“, „€22+ Million Portfolio Value“ und „32,550m² Total portfolio“, alles bezogen auf die Gruppe und alles Selbstauskunft ohne Stichtag.

Konkrete Zinszahlen stehen nur in den Monatsberichten im Blog, und zwar als rückblickender Durchschnitt bereits abgeschlossener Darlehen:

• •Juli 2026: „15.24% average interest rate“, veröffentlicht am 10. August 2026
• •Juni 2026: „15.25% average interest rate“, veröffentlicht am 13. Juli 2026
• •Mai 2026: „The average interest rate stayed at 15.26%“, veröffentlicht am 8. Juni 2026
• •Erstes Jahr bis April 2026: „With an average annual return of 15.40%.“

Die Reihe ist bemerkenswert stabil, sie bewegt sich über drei Monate um zwei Hundertstel Prozentpunkte. Sie ist aber weder eine Zusage noch eine Zielgröße. Was du bekommst, wird pro Projekt festgelegt. Der Nutzervertrag formuliert das in Ziffer 9.2.2 so: „In the Acceptance to Lend, the User specifies the amount they agree to lend and agrees to the Interest Rate, repayment terms, and other conditions of the Loan Request.“

Der Zinssatz steht also im jeweiligen Loan Request, den du im Konto vor dir hast, bevor du zusagst. Genau dort schaust du hin, wenn dich der Vergleich mit den 15,24 Prozent interessiert.

Der Einstieg ab 1.000 Euro

Die Einstiegssumme ist bei Devon klar geregelt. Ziffer 9.2.3 des Nutzervertrags legt fest: „The minimum amount that Devon can borrow and the User can lend via the Database is 1000 EUR.“ Ob sich die 1.000 Euro auf das einzelne Darlehen oder auf das Konto beziehen, legt der Vertrag an dieser Stelle nicht ausdrücklich fest.

Eine Obergrenze nennt der Nutzervertrag nicht. Er regelt ausschließlich die Untergrenze, nach oben ist im Vertragstext keine Grenze festgeschrieben.

Abgerechnet wird ausschließlich in Euro. Ziffer 21.1 hält fest: „All transactions concluded via the Website are in euros.“ Zahlst du in einer anderen Währung ein, darf Devon nach Ziffer 8.15 umrechnen und die Kosten dafür von deinem Guthaben abziehen.

Ein Detail, das dir Geld sparen kann: Guthaben auf dem Client Account wird nicht verzinst. Ziffer 8.10 sagt dazu knapp: „Devon does not pay interest or grant benefits on Client Account balances.“ Die Zinsuhr läuft erst, wenn das Geld in einem Darlehen steckt. Wer erst überweist und dann in Ruhe auswählt, verschenkt für diese Tage die Verzinsung.

Damit hast du alles zusammen, was Devon öffentlich zu den Einstiegsbedingungen sagt: 1.000 Euro, Euro als Währung, tägliche Zinsen ab dem Tag der Anlage.

Wie das Darlehen konstruiert ist

Bei Devon bekommst du nicht das, was der Begriff P2P nahelegt. Was es stattdessen ist, schreibt Devon selbst in die eigenen Dokumente, ausführlich und datiert.

Du kaufst keine Kreditforderung und keine Beteiligung. Du gibst der Devon OÜ ein Darlehen. Ziffer 1.2.6 definiert das Loan Agreement als „an agreement between a User and Devon, concluded via the Database, under which the User provides a Loan to Devon, and Devon is obliged to repay the Loan and pay Interest“. Und Ziffer 1.2.7 beschreibt den Loan Request als „a request made by Devon“. Schuldner ist damit die Plattformgesellschaft, nicht die Projektgesellschaft, die das Haus baut.

Dieses Darlehen ist qualifiziert nachrangig. Das Risk Statement in der Version 2026/2 vom 22. Mai 2026 legt das in einem eigenen Abschnitt offen und lässt dabei nichts weg:

• •Außerhalb einer Insolvenz sind Auszahlungen an dich nur zulässig, „solely to the extent that the Borrower's assets exceed the aggregate amount of all non-subordinated liabilities of the Borrower at the time of payment“. Das gilt ausdrücklich auch dann, wenn deine Ansprüche bereits fällig sind.
• •In der Insolvenz werden alle Zahlungen an dich zurückgestellt, bis alle nicht nachrangigen Verbindlichkeiten vollständig bedient sind. Reicht das Vermögen dafür nicht: „the Lender shall receive no payment“.
• •Wirtschaftlich wird dein Darlehen dadurch zu Eigenkapital umqualifiziert, „reclassified as economic equity“, samt „risk of total loss of the principal amount and accrued interest“.
• •Mitsprache bekommst du dafür nicht. Der Nachrang verschafft dir „no rights of information, consultation, or participation in the Borrower's management or business decisions“.

Diese Konstruktion ist kein Versehen, sie ist der Zweck. In der Executive Summary zu einem Gutachten von KPMG Germany, die Devon am 28. August 2026 selbst veröffentlicht hat, heißt es: die qualifizierte Nachrangigkeit sei „the decisive factor preventing classification as deposit-taking under Section 1(1) sentence 2 no. 1 KWG“. Die übrigen Merkmale des deutschen Einlagengeschäfts hakt dieselbe Zusammenfassung als erfüllt ab: „Acceptance of funds“, „Funds from the public“ und „Commercial scale / German nexus“. Der Nachrang ist also die eine Stellschraube, an der die ganze Konstruktion hängt.

Bemerkenswert an dieser Zusammenfassung ist, dass Devon die Kritikpunkte gleich mitveröffentlicht. Laut Devons eigener Zusammenfassung monierte KPMG unter anderem, dass die Formulierung „unconditional claim“ in Section 12 des Darlehensvertrags dem Nachrang widerspreche, dass sämtliche Anlegerunterlagen jeden Eindruck einer garantierten Rückzahlung vermeiden müssten und dass das Produkt nicht wie ein sicheres, einlagenähnliches Instrument dargestellt werden solle. Devon schreibt dazu: „Over time, Devon plans to implement these enhancements.“ Umgesetzt ist das damit noch nicht.

Dazu kommen drei Punkte, die den Ausstieg betreffen. Einen Rückkauf oder Buyback kennt keines der drei Rechtsdokumente. Einen Sekundärmarkt führt Devon nicht. Und der Widerruf ist nach Ziffer 9.7 ausgeschlossen: „the User cannot withdraw from the concluded Loan Agreement after confirmation“. Bleibt die Early-Exit-Anfrage, und die ist wörtlich „the option to request“, also eine Bitte. Frist, Gebühr und Zinsverlust dazu veröffentlicht Devon nicht.

Was du praktisch damit machst: Der Darlehensvertrag entsteht erst im eingeloggten Bereich, pro Projekt. Dort stehen Zinssatz, Fälligkeit und jene Section 12, die laut Devons eigener Zusammenfassung Gegenstand der KPMG-Anmerkungen ist. Das ist die Stelle, an der du liest, bevor du bestätigst, denn ab der Bestätigung ist die Entscheidung bindend.

Die Projekte und ihre Besicherung

Beim Thema Sicherheiten laufen zwei Erzählstränge nebeneinander, und beide gehören zusammengelesen.

In den Rechtsdokumenten, also im User Agreement, in den Terms and Conditions und im Risk Statement, tauchen die Begriffe mortgage, collateral oder security interest zugunsten der Lender nicht auf. Die einzige Aussage zu deiner Rechtsstellung dort ist die qualifizierte Nachrangigkeit.

Im Blog beschreibt Devon dagegen sehr wohl Sicherheiten. Im Jahresrückblick vom 24. April 2026 heißt es: „We've maintained a conservative weighted-average Loan-to-Value (LTV) of 43.5%, ensuring that all mezzanine positions are backed by real estate assets and group guarantee.“ Die Formulierung nennt den Rang gleich mit: Mezzanine, also hinter der Bank.

Das ziehen die Monatsberichte durch. Bei mehreren Projekten sind Banken als vorrangige Gläubiger benannt, „BluOr Bank has been engaged as the senior lender“ und „Luminor Bank has signed on as the senior lender for the project“. Bei einem weiteren Projekt führt die MJL Group laut Bericht noch „active discussions with potential senior debt providers“.

Ein Projekt ist anders gebaut. Zu Juglasciems Village schreibt Devon am 31. März 2026: „Unlike mezzanine structures that sit behind other lenders, Devon investors will be secured by a first rank mortgage registered on the land plots“, und eine dafür noch zu gründende Gesellschaft soll die Grundschuld halten und durchsetzen. Der Juni-Bericht ergänzt den Zeitpunkt: „Once fully funded, the mortgage will be registered on behalf of the lenders.“ Zum Stand des Berichts waren 200.000 von 1.000.000 Euro eingesammelt. Die Grundschuld entsteht also nach der Vollfinanzierung, nicht mit deiner Einzahlung.

Wie der LTV von 43,5 Prozent zustande kommt und wer die Objekte bewertet hat, legt Devon nicht offen. Die Bewertungen in den Projektbeiträgen stammen aus dem Haus, etwa bei Juglasciems: „While the current land value sits at €2,500,000, the estimated market value after infrastructure completion and subdivision is projected at €3,840,200.“ Der zweite Wert ist eine Prognose nach Fertigstellung, kein heutiger Preis. Im selben Beitrag steht die Eigenkapitalquote des Entwicklers übrigens zweimal unterschiedlich, in der Zwischenüberschrift als „13% equity contribution“ und im Fließtext als „12.2% of the total project cost“.

Dass Sicherheiten im Ernstfall greifen können, zeigt Devon an einem abgeschlossenen Fall. Beim Projekt Barona 92 verzögerte sich die Fertigstellung in der letzten Renovierungsphase, die MJL Group schoss die nötigen Mittel zu, und das Mezzanine-Darlehen wurde laut Juni-Bericht vollständig zurückgezahlt. Diese „group guarantee“ taucht allerdings in keinem der drei Rechtsdokumente als definierter Begriff auf, sie steht nur im Blog.

Für dich heißt das: Die entscheidende Frage bei jedem einzelnen Projekt lautet, ob eine Bank vorrangig im Grundbuch steht oder ob Devon erstrangig besichert ist, und ab wann die Eintragung erfolgt. Beides gehört in die Projektbeschreibung, und beides ändert sich von Projekt zu Projekt. Wenn eine der beiden Angaben dort fehlt, ist das die Frage, die du vor der Zusage an den Support stellst.

Devon OÜ, MJL Enterprises und das Register

Die Betreiberin ist die Devon OÜ, eingetragen im estnischen Handelsregister unter dem Registry code 17190298, Sitz Tartu mnt 67/1-13b, 10115 Tallinn. Vertretungsberechtigt ist Jānis Lagzdiņš als Vorstandsmitglied. Alleingesellschafterin ist seit dem 16. April 2025 die lettische SIA „MJL Enterprises“ mit der Registernummer 40203146779, als wirtschaftlich Berechtigte ist Maija Kestere-Lagzdiņa eingetragen.

Drei Registerangaben gehören dazu, weil sie sonst nirgends stehen:

• •Die Gesellschaft ist am 5. März 2025 eingetragen worden und hat 10.000 Euro Stammkapital, die gesetzliche Mindestausstattung für eine estnische OÜ. Über die Plattform sind bis Ende Juli 2026 kumuliert 12.410.307 Euro geflossen.
• •Als Haupttätigkeit ist EMTAK 6310 eingetragen, „Computing infrastructure, data processing, hosting and related activities“. Also Datenverarbeitung und Hosting, keine Finanzdienstleistung. Das passt exakt zu der Rolle, die Devon in den eigenen Verträgen für sich reklamiert, nämlich Betreiberin einer Datenbank.
• •Der erste Jahresabschluss für 2025 war am 30. Juni 2026 fällig. Das Register führt ihn am 2. September 2026 als „Not submitted“ und zeigt den Hinweis „Legal person has non-submitted annual reports.“ Zahlen zur Finanzlage der Devon OÜ selbst gibt es damit bislang nicht.

Alles, was über die Gruppe gesagt wird, ist Selbstauskunft von Devon. Dazu zählen die „30+ Years of Experience“, die „50+ Professionals“, der mit „€22+ Million Portfolio Value“ angegebene Portfoliowert auf der Startseite und die „consolidated real estate portfolio exceeding EUR 40 million“ aus dem Owner-Update vom 17. Juli 2026. Ebenso das Jelgava Rental Portfolio mit „234 rental units (116 completed and 118 under development)“.

Zur Historie gibt es einen Beitrag, den Devon selbst mit Zahlen ausgestattet hat. Vor Devon liefen MJL-Projekte über die Plattform Crowdestate. Im Februar 2026 wurden die letzten Verbindlichkeiten aus dieser Zeit beglichen, ein Kapitel, das laut Beitrag 2021 begann. Der registrierte Sicherheitenrahmen lag bei 1,15 Millionen Euro, zurückgezahlt wurden rund 1,45 Millionen Euro, dazu „an additional 3% penalty fee for investors“. Devon hält fest, dass dafür kein Geld von Plattformanlegern verwendet wurde: „No investor funds from the Devon platform were used to cover these historical debts.“

Im selben Beitrag steht das Zitat zur Ausfallquote. CEO Jānis Lagzdiņš sagt dort: „we maintain our track record of a zero default rate across our entire history“. Das ist eine Aussage über die Gruppe, kein Plattformwert. Eine Ausfallquote für Devon veröffentlicht die Plattform nicht.

Und noch eine Zahl von der Startseite braucht Einordnung: das Darlehen über rund 11 Millionen Euro mit 30 Jahren Laufzeit und 0,69 Prozent Festzins. Das ist Refinanzierung der Gruppe, also der Zins, den die Gruppe zahlt. Mit den 15,24 Prozent, die Devon rückblickend für Juli 2026 als Durchschnitt berichtet, hat er nichts zu tun, außer dass er zeigt, wie günstig sich die Gruppe an anderer Stelle Geld beschafft.

Struktur, Historie und Beteiligungen legt Devon damit in eigenen, datierten Beiträgen offen, mit Namen und Zahlen.

Devon und die beiden ECSP-Register

Was ein ECSP-Eintrag praktisch bedeutet

Ein Eintrag in einem dieser Register bedeutet, dass eine Behörde eine Zulassung erteilt hat und den Anbieter beaufsichtigt. Wer dort steht, hat ein Verfahren durchlaufen. Wer dort nicht steht, unterliegt dieser Aufsicht nicht.

Bei Devon deckt sich der Registerbefund exakt mit dem, was Devon selbst schreibt. Ziffer 2.2 des Nutzervertrags lautet wörtlich: „Devon does not offer financial services, is not subject to financial supervision, and does not operate under any financial licenses.“ Das Risk Statement wiederholt es aus einem anderen Blickwinkel: „The loan requests presented on the https://www.devon.eu website are not overseen by any Financial Supervisory Authority, and the information provided has not been verified or approved by supervisory authorities.“

Daraus folgt der Rest von selbst. Es gibt keine Einlagensicherung und keine Anlegerentschädigung, weder für dein investiertes Kapital noch für das Guthaben auf dem Client Account. Immerhin führt Devon dieses Guthaben nach Ziffer 8.9 getrennt vom eigenen Vermögen auf einem eigenen Zahlungskonto. Gerichtsstand ist nach Ziffer 20.1 ausschließlich Estland, und maßgeblich ist nach Ziffer 21.6 die englische Vertragsfassung.

Weder die estnische Finanzaufsicht noch die BaFin führen am 2. September 2026 eine Warnmeldung zu Devon OÜ, devon.eu oder MJL Enterprises. Diese Information hat allerdings ein anderes Gewicht als bei einem beaufsichtigten Anbieter, denn es gibt hier schlicht keine Behörde, die routinemäßig prüft und publiziert.

Devon selbst behandelt das als Baustelle mit Fahrplan. Im Owner-Update vom 17. Juli 2026 kündigt die Gruppe an, sich in Richtung „Alternative Investment Fund (AIFP) regime“ zu bewegen, inklusive eines vollständigen Investmentprospekts für die estnische Aufsicht und eines eigenen Feeder-Vehikels für Privatanleger. Der Juli-Monatsbericht spricht von „preparations for AIFM and ECSP licensing“. Ein Datum, ein Antragsstand oder ein Aktenzeichen steht in keiner der beiden Ankündigungen.

Wenn du Aufsicht als Auswahlkriterium nutzt, ist das der Punkt, an dem du vergleichst. Wie ein anderer baltischer Anbieter aufgestellt ist, steht in unseren Nectaro Erfahrungen, und einen Überblick über die Plattformen, die wir uns angesehen haben, findest du im P2P-Vergleich.

Devon in Zahlen

Kosten und Auszahlung

Die gute Nachricht steht in Ziffer 11.1: „All functions provided by Devon are free unless otherwise stated.“ Für die Plattform selbst zahlst du also nichts, solange Devon eine Funktion nicht ausdrücklich als kostenpflichtig kennzeichnet.

Kosten entstehen an den Rändern, dort wo Geld die Plattform betritt und verlässt. Der Nutzervertrag benennt vier Stellen:

• •Einzahlung, Ziffer 8.3: „All payment charges and expenses are borne by the User.“
• •Auszahlung, Ziffer 8.12: Auszahlungen erfolgen „subject to deduction of withdrawal expenses“, und zwar nur aus Guthaben, das nicht bereits für ein Darlehen reserviert ist.
• •Währungsumrechnung, Ziffer 8.15: Devon darf umrechnen, die Kosten werden vom Guthaben abgezogen.
• •Rückabwicklung, Ziffer 8.6: Gehört ein Zahlungskonto nicht dir oder erfüllt es die Bedingungen nicht, darf Devon das Geld zurückschicken und die Kosten abziehen.

Für die Höhe verweist der Vertrag auf eine Price List. Öffentlich ist diese Preisliste nicht auffindbar, weder im Menü noch in der Sitemap. Ob sie im Nutzerkonto liegt, siehst du erst nach der Anmeldung. Ändern darf Devon sie nach Ziffer 19.2 jederzeit mit mindestens 14 Tagen Vorlauf.

Auszahlen darf Devon nur auf ein Konto, das auf deinen Namen läuft und bei einem lizenzierten Zahlungsdienstleister geführt wird, Ziffer 8.13. Was als zugelassener Zahlungsdienstleister gilt, definiert Ziffer 1.2.13: SEPA-Mitglied im EWR, wobei Kroatien ausgenommen ist, alternativ in der Schweiz oder Großbritannien. Weitere Verifikationsdokumente darf Devon nach Ziffer 8.14 anfordern.

Eine Frist für die reguläre Auszahlung steht im Vertrag nicht. Die einzige konkrete Frist im gesamten Dokument sind 10 Bankarbeitstage in Ziffer 18.6.2, und die gilt für den Fall, dass Devon das Vertragsverhältnis kündigt und das Restguthaben überweist. Für den Normalfall, also deine Auszahlungsanfrage nach Ziffer 8.12, ist keine Frist festgeschrieben.

Praktisch heißt das: Zahl in Euro von einem SEPA-Konto ein, das auf deinen Namen läuft. Dann entfällt die Umrechnung, für die Devon die Kosten abzieht. Devon behält sich trotzdem vor, weitere Nachweise zu verlangen oder eine Zahlung abzulehnen. Die Funktionen der Plattform kosten dich nichts, soweit Devon sie nicht als kostenpflichtig markiert.

Die Plattformzahlen von Mai bis Juli 2026

Was die Reihe zeigt und was nicht

Das monatliche Neugeschäft hat sich von Mai auf Juni etwa halbiert und ist von Juni auf Juli auf knapp ein Drittel gefallen. Gegenüber dem Mai-Wert liegt der Juli rund 84 Prozent niedriger. Bei den neuen Lendern geht die Reihe von 31 über 30 auf 10. Ein Detail am Rande, das für die Größenordnung nichts ändert, aber zeigt, wie genau man hinsehen darf: Der kumulierte Mai-Wert plus das Juni-Neugeschäft ergeben 12.261.437 Euro, Devon berichtet für Juni 12.261.438 Euro. Ein Euro Differenz, in den Berichten des Anbieters selbst.

Der Bestand wächst dabei weiter, nur langsamer: 1.395, dann 1.425, dann 1.435 aktive Lender. Der Durchschnittszins bleibt in derselben Zeit praktisch konstant. Kündigungen oder Abflüsse lassen sich aus diesen Zahlen nicht ablesen, Devon weist sie nicht aus, und eine Ausfallquote für die Plattform gibt es ebenfalls nicht.

Für dich ist die Reihe vor allem ein Termin. Devon liefert diese Zahlen von sich aus und öffentlich, jeden Monat, mit Volumen, Lenderzahl und Zinssatz. Wer investiert ist, kann daran ohne Login verfolgen, wie sich die Plattform entwickelt. Einen Bericht für August gab es am 2. September 2026 noch nicht.

Wie eine andere P2P-Plattform ihre Konditionen und Kennzahlen aufstellt, liest du in unseren Hive5 Erfahrungen.

Steuern auf deine Zinsen

Devon hat keine eigene Steuerseite. Die einzige Aussage im Nutzervertrag steht in Ziffer 11.2: Devon behält gesetzlich vorgeschriebene Steuern ein, und „The User is responsible for all tax payments arising from their transactions through the Database.“ Einen Quellensteuersatz nennt Devon nicht, und einen Steuerreport im Konto erwähnt die Plattform ebenfalls nicht.

Die estnische Steuer- und Zollbehörde schreibt zur Besteuerung von Zinsen bei Nichtansässigen: „As a rule, interest is not taxed in Estonia as income of a non-resident.“ Für einen eng umrissenen Ausnahmefall, nämlich Zinsen im Zusammenhang mit einem Investmentfonds oder Vermögenspool, dessen Vermögen zu mehr als 50 Prozent aus estnischen Immobilien besteht und an dem der Nichtansässige mindestens 10 Prozent hält, nennt dieselbe Seite einen Einbehalt von 22 Prozent, den Abkommen mit den USA, Griechenland und Vietnam um 10 Prozent senken.

Relevant wird dieser Ausnahmefall möglicherweise erst dann, wenn Devon die angekündigte Fondsstruktur mit Feeder-Vehikel tatsächlich umsetzt. Wie das dann steuerlich zu behandeln wäre, hängt an der konkreten Ausgestaltung und gehört zu deinem Steuerberater.

Für dich heißt das: Devon behält sich in seinen Bedingungen ausdrücklich vor, gesetzlich erforderliche Steuern einzubehalten, und für einzelne Fälle nennt die estnische Behörde einen Satz von 22 Prozent. Was bei dir davon greift und was du selbst erklären musst, hängt an deiner Situation. Welche Unterlagen ein deutsches Finanzamt dafür anerkennt, sagt Devon nicht zu. Was das Konto an Aufstellungen hergibt, siehst du erst nach der Anmeldung. Wie du das konkret ansetzt, klärst du mit deinem Steuerbüro.

Stärken und Einordnung im Überblick

Für wen Devon passt

Devon richtet sich an Anleger, die vorher wissen wollen, worauf sie sich einlassen. Und dieser Anbieter macht es ihnen leicht: Nachrangklausel, Totalverlustrisiko, fehlende Aufsicht und die Kritik am eigenen Vertragstext stehen alle auf devon.eu, wörtlich und mit Datum.

Es passt gut, wenn du Immobilienfinanzierung als eigene Anlageklasse verstehst, mit 1.000 Euro Mindestanlage arbeiten kannst und den Nachrang als das nimmst, was er ist: die Bedingung dafür, dass es diese Zinsen überhaupt gibt. Dazu liefert Devon dir jeden Monat öffentliche Zahlen. Wer die Monatsberichte liest und in der Projektbeschreibung nachsieht, wer im Grundbuch vorne steht, hat bei diesem Anbieter etwas in der Hand.

Weniger passend ist es, wenn du an das Geld zwischendurch heranmusst. Rückkauf, Sekundärmarkt und Widerruf existieren nicht, die Early-Exit-Anfrage ist eine Bitte mit unveröffentlichten Bedingungen. Ebenso wenig passt es, wenn Aufsicht und Einlagensicherung für dich zur Grundausstattung gehören. Beides gibt es hier nicht, und Devon sagt das selbst.

Unser praktischer Rat: Lies vor der ersten Zusage zwei Dinge im Konto, nämlich den Darlehensvertrag des konkreten Projekts mit Zinssatz und Fälligkeit sowie die Angabe zum Rang der Sicherheit, und frag nach, falls sie dort nicht steht. Ein Mezzanine-Darlehen hinter der BluOr Bank ist etwas anderes als eine erstrangige Grundschuld, die nach Vollfinanzierung eingetragen wird. Beide gibt es bei Devon, und der Unterschied entscheidet im Ernstfall.

Wenn du Immobilien-P2P vergleichen willst, sind die Asterra Erfahrungen der nächstliegende Nachbar. Ein Anbieter mit Rückkaufverpflichtung steht in den Afranga Erfahrungen, und eine Plattform mit täglicher Verfügbarkeit findest du unter Monefit SmartSaver.